Es la primera pregunta que hace todo propietario. Y es, curiosamente, la más difícil de encontrar respondida en la página web de una inmobiliaria.
Uno entra, lee sobre acompañamiento, tranquilidad y experiencia, y del precio no dice nada. Toca llamar, dejar los datos, esperar a que le devuelvan la llamada y aguantarse el discurso completo antes de que alguien suelte una cifra.
Nos parece una forma boba de arrancar una relación en la que le vamos a manejar la plata. Así que acá va la respuesta primero y la explicación después.
La respuesta corta
En Bogotá, una administración profesional de arriendos cuesta entre el 8% y el 12% del canon mensual.
Sobre un canon de $1.600.000, eso son entre $128.000 y $192.000 al mes.
Ese es el rango de mercado. Si le cotizan por debajo del 8%, valdría la pena preguntar qué no está incluido. Si le cotizan por encima del 12%, que le expliquen bien qué está pagando de más.
De qué depende que sea 8 o que sea 12
No es un número que se saque al azar. Se mueve por cosas concretas:
El tipo de inmueble
Un apartamento en conjunto cerrado es el caso más sencillo: hay administración, hay portería, hay reglas escritas. Un local comercial, una oficina o una bodega son otra cosa. Se rigen por el Código de Comercio y no por la ley de arrendamiento de vivienda, los contratos son distintos, las adecuaciones son más pesadas y el perfil del arrendatario se estudia diferente. Eso cuesta más trabajo y se refleja en la tarifa.
El valor del canon
Suena raro, pero un canon bajo suele tener porcentaje más alto. La razón es simple: administrar un inmueble de $900.000 cuesta casi el mismo trabajo que administrar uno de $2.500.000. Las mismas visitas, el mismo estudio, las mismas llamadas. El porcentaje sube para que la cuenta cierre.
La zona
No es lo mismo administrar un inmueble en un sector que se conoce que uno al otro lado de la ciudad. La cercanía define qué tan rápido se atiende una novedad y qué tan bien se calcula el canon de salida.
Qué tanto se hace de verdad
Este es el que más pesa y el que menos se pregunta. Hay tarifas del 6% que en realidad son un servicio de cobranza: le consiguen a alguien, le pasan la plata y hasta ahí. Y hay tarifas del 10% que incluyen estudio del arrendatario, inventario fotográfico, gestión de novedades y respuesta desde el primer día de mora.
Comparar porcentajes sin comparar qué incluye cada uno es como comparar el precio de dos carros sin mirar cuál tiene motor.
Qué debería estar incluido en esa tarifa
Antes de comparar cotizaciones, revise que cada una cubra esto:
- Avalúo del canon. Un rango sustentado en lo que se paga hoy en el sector, no en lo que se pagaba hace tres años.
- Publicación y visitas. Fotos, portales y atención de los interesados, sin que usted conteste una sola llamada.
- Estudio del arrendatario. Verificación de ingresos, historial y referencias. No la impresión que dio en la visita.
- Estructuración del respaldo. Codeudor con finca raíz o póliza de arrendamiento, según el perfil.
- Contrato según el tipo de inmueble. Vivienda, local, oficina y bodega no se rigen igual.
- Inventario y acta de entrega. Con registro fotográfico. Es el documento que sostiene un reclamo por daños el día de la restitución.
- Seguimiento del canon. Con gestión de cobro desde el primer día de atraso.
- Novedades y mantenimientos. Que el arrendatario llame a la inmobiliaria y no a usted.
- Reportes. Qué entró, qué salió y en qué estado está el inmueble.
- Incremento anual y renovación. Aplicados en la fecha que corresponde. Muchos propietarios pierden el incremento por no notificar a tiempo.
Si algo de esa lista se cobra aparte, ya no está comparando el mismo servicio.
Los cobros adicionales que conviene preguntar
Además del porcentaje mensual, en el mercado se ven estos cobros. Ninguno es ilegítimo, pero todos deberían estar en la mesa desde el principio:
- Cuota de vinculación o de estudio. Un cobro único al inicio del contrato.
- Comisión de consecución. Un cargo aparte por conseguir el arrendatario, a veces equivalente a un canon completo.
- Costo de la póliza de arrendamiento. A veces la asume el arrendatario, a veces el propietario. Pregunte quién.
- Permanencia mínima. Cláusulas que le cobran por retirar el inmueble antes de cierto tiempo.
La pregunta que lo aclara todo: “Si firmo hoy, ¿cuánto voy a haber pagado en total al terminar el primer año?” Una inmobiliaria que trabaja derecho le responde eso con un número.
La cuenta que de verdad importa
Casi todos los propietarios comparan la tarifa contra cero: “si lo administro yo, me ahorro los $150.000 al mes”.
Esa es la comparación equivocada. La correcta es contra lo que cuesta que algo salga mal.
Con un canon de $1.600.000, la administración de todo un año está entre $1.536.000 y $2.304.000. Ahora mire estas dos cifras:
- Dos meses con el inmueble vacío son $3.200.000. Y la causa número uno de meses vacíos es un canon mal calculado, fijado con el corazón y no con el mercado.
- Cuatro meses de mora son $6.400.000 que probablemente no recupere, más el tiempo que tarde en recuperar el inmueble.
El mes que no le pagan no vuelve. Usted deja de recibir, pero no deja de pagar el predial, la cuota del conjunto ni la cuota del banco.
Le sale más caro el mes vacío que la administración del año.
Y hay un costo que casi nadie mete en la cuenta. Recuperar un inmueble por vía judicial en Bogotá puede tomar varios meses. Adecuarlo después de un mal arriendo cuesta plata que nadie tenía presupuestada. Son estimados de mercado, no promesas, pero dan la dimensión del riesgo que se está administrando.
Cinco banderas rojas al cotizar
- No le dan el precio por teléfono. Si para saber cuánto cuesta hay que agendar una reunión presencial, ya sabe cómo va a ser el resto de la relación.
- El porcentaje es sospechosamente bajo. Casi siempre significa que el estudio del arrendatario es superficial. Ahí es donde se ahorra plata y donde después se pierde.
- No mencionan inventario ni acta de entrega. Sin ese papel, el día de la restitución la discusión por daños la pierde usted.
- El contrato es el mismo para todo. Si le ofrecen el mismo formato para un apartamento y para un local, no están mirando su caso.
- No le dicen qué pasa el día uno de mora. La respuesta debería ser concreta y debería empezar el primer día, no al tercer mes.
Entonces, ¿vale la pena?
Si usted tiene tiempo, sabe estudiar a un arrendatario, tiene con qué armar un contrato bien hecho y no le pesa perseguir un pago cada mes, se puede hacer solo. Mucha gente lo hace y le va bien.
La administración profesional se paga sola cuando pasa cualquiera de estas tres cosas: el inmueble se arrienda más rápido, el arrendatario resulta ser el correcto, o el problema se atiende antes de volverse grande.
Y hay algo que no aparece en ninguna cuenta: dejar de pensar en eso. Muchos propietarios llegan quemados de una experiencia anterior y lo que están comprando no es un servicio, es dejar de tener ese tema en la cabeza.
Cuánto le costaría a usted
La tarifa exacta depende de su inmueble, de la zona y de en cuánto se pueda arrendar. Le podemos dar las dos cifras —el canon que puede pedir y lo que costaría administrarlo— sin que tenga que comprometerse a nada.
Puede empezar por la calculadora de canon, que es gratuita y no pide registro. O escríbanos y le revisamos el inmueble sin costo, firme o no firme después.
Si su inmueble está en Kennedy, esa es la zona que mejor conocemos: ahí la diferencia entre calcular bien y calcular mal el canon se mide en semanas de inmueble vacío.