¿Cuánto puede cobrar de arriendo por su inmueble en Kennedy?

Hay dos formas de fijar el canon de un inmueble. Una es mirar lo que se está pagando hoy en la cuadra. La otra es sumar lo que usted necesita que le entre y ponerle ese número.

La segunda es la que deja inmuebles vacíos tres meses.

Le vamos a dar los rangos reales de la zona y, más importante, los factores que mueven su número dentro de ese rango.

El rango de la zona

En los barrios de Kennedy donde más administramos, el canon se mueve entre $1.200.000 y $2.200.000 al mes.

Es un rango amplio a propósito. Adentro caben cosas muy distintas: un apartamento de dos habitaciones sin parqueadero no juega en la misma liga que uno de tres con garaje y depósito en conjunto nuevo.

La cuota que casi nadie suma

Este es el error que más plata cuesta y el más fácil de evitar.

Su arrendatario no decide mirando el canon. Decide mirando canon + administración, porque es lo que le va a salir del bolsillo cada mes. Y en los conjuntos de la zona la cuota de administración arranca alrededor de $210.000 mensuales, y en los edificios más nuevos sube bastante más.

Haga la cuenta como la hace quien va a arrendar:

• Canon de $1.600.000 + administración de $250.000 = $1.850.000 reales
• Canon de $1.500.000 + administración de $180.000 = $1.680.000 reales

Para el arrendatario, el primero es $170.000 más caro al mes. Si su inmueble tiene una cuota de administración alta, el canon tiene que ceder un poco. No es negociable: es aritmética del bolsillo ajeno.

Los seis factores que mueven su número

1. El barrio

No es lo mismo Villa Alsacia que un sector más popular de la localidad. Dentro de Kennedy hay diferencias de varios cientos de miles de pesos entre barrios que están a quince minutos uno del otro.

2. El área y la distribución

Los metros cuadrados mandan, pero no solos. Dos apartamentos de 60 m² se arriendan distinto si uno tiene dos habitaciones amplias y el otro tres apretadas. En arriendo familiar, tres habitaciones amplía muchísimo el universo de interesados.

3. El parqueadero

Es de los factores que más rinden. Un parqueadero puede sumar una fracción importante del canon y, sobre todo, reduce el tiempo que el inmueble pasa vacío. Si tiene dos, considere arrendar uno aparte.

4. El estado

Acá los propietarios se sorprenden. Pintura fresca, un baño en buen estado y una cocina que no parezca de otra década pueden mover el canon más de lo que cuesta hacerlo. Una inversión de un millón de pesos que le permita pedir $150.000 más al mes se paga en siete meses y sigue rindiendo todo el contrato.

Lo contrario también es cierto: un inmueble descuidado no solo se arrienda por menos, sino que atrae a quien no tiene mejores opciones. Y ese arrendatario es justo el que usted no quiere.

5. El piso y el ascensor

En edificios sin ascensor, del cuarto piso hacia arriba el canon baja y el tiempo de arrendamiento sube. Con ascensor, los pisos altos se cotizan mejor por luz y ruido.

6. Qué tan cerca queda del transporte

La cercanía a portales, troncales y rutas alimentadoras es de las primeras cosas que pregunta quien busca. En sectores como Alquería, bien conectados por la Autopista Sur, eso se refleja en el canon.

El error que cuesta más caro: pedir de más

Es tentador. Uno piensa que si pide alto y no le funciona, después baja. El problema es lo que pasa en el intermedio.

Un inmueble publicado por encima del mercado no recibe llamadas. A las tres semanas usted baja un poco, pero el anuncio ya lleva tiempo dando vueltas y quien busca en la zona ya lo vio y lo descartó. Para cuando llega al precio correcto, perdió dos meses.

Le sale más caro el mes vacío que los $100.000 que quería ganar de más.

Con un canon de $1.600.000, dos meses vacíos son $3.200.000. Para recuperar eso pidiendo $100.000 más al mes, necesita 32 meses. Casi tres años. Es decir: no lo recupera nunca, porque el contrato se acaba antes.

Cuánto se demora en arrendarse

Un inmueble bien puesto de precio, en buen estado y con fotos decentes se mueve razonablemente rápido en la zona. Uno con el canon inflado se puede quedar meses.

Hay también estacionalidad: entre diciembre y enero la búsqueda se enfría, y en las semanas previas al inicio del año escolar se calienta, sobre todo para apartamentos familiares cerca de colegios.

Cómo saber su número exacto

Todo lo anterior le da el marco. El número puntual necesita mirar su inmueble.

Puede empezar por la calculadora de canon, que es gratuita y no le pide registro. Le da un rango en un minuto.

Si quiere el número afinado, vamos al inmueble, lo miramos y le entregamos un rango sustentado, sin costo y sin que tenga que firmar nada. Preferimos decirle un número incómodo a dejarle el inmueble parado: si el canon está alto, el que pierde los meses vacíos es usted, y nosotros solo cobramos cuando a usted le entra.

Si su inmueble está en Timiza, Castilla, Bavaria, Alquería, El Tintal, Las Américas, Marsella, Roma o Villa Alsacia, conozca cómo trabajamos como inmobiliaria en Kennedy para propietarios: esa es la zona que mejor conocemos.

Si quiere ver qué esperar según el sector, lea arriendo en Castilla, Carvajal y Timiza: qué esperar como propietario. Y si va a entregar el inmueble para que lo administren, en administración de arriendos en Kennedy: qué incluye y cuánto cuesta explicamos qué debe cubrir el servicio y cuánto se paga.