Incremento del canon: cuánto puede subir y cuándo se notifica
El IPC de 2025 cerró en 5,10% y ese es el techo del incremento para vivienda urbana durante 2026. Cómo se calcula, cuándo se puede aplicar y por qué muchos propietarios lo pierden.
22 de septiembre de 2026 · 4 min de lecturaCada enero pasa lo mismo. El propietario se acuerda de que puede subir el canon, hace la cuenta a ojo, le manda un mensaje al arrendatario por WhatsApp y lo sube.
Y cada tanto pasa lo otro: el arrendatario responde que ese incremento no procede, y resulta que tiene razón.
El incremento del canon tiene tres reglas, y son sencillas. El problema es que casi nadie las cumple las tres.
Regla 1: hay un techo, y es el IPC
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece que el incremento del canon no puede superar el 100% del IPC del año inmediatamente anterior.
El DANE reportó que el IPC de 2025 cerró en 5,10%. Ese es, entonces, el tope máximo de incremento para los contratos de vivienda urbana que cumplen doce meses de vigencia durante 2026.
La cuenta, con números
- Canon de $1.200.000 → incremento máximo $61.200 → nuevo canon $1.261.200
- Canon de $1.600.000 → incremento máximo $81.600 → nuevo canon $1.681.600
- Canon de $2.200.000 → incremento máximo $112.200 → nuevo canon $2.312.200
Es un techo, no una obligación. Usted puede subir menos, o no subir. Con un arrendatario cumplido que lleva años y cuida el inmueble, renunciar a una parte del incremento suele ser mejor negocio que arriesgarse a que se vaya y el inmueble quede vacío dos meses.
Regla 2: solo una vez cada doce meses
El canon solo puede reajustarse una vez cada doce meses, contados desde la firma del contrato o desde el último incremento.
Esto confunde a mucha gente, porque asocia el incremento con enero. Y no es así: el reloj es el del contrato, no el del calendario.
Si su contrato se firmó en septiembre, el incremento va en septiembre. Si se firmó en marzo, va en marzo. Lo que se actualiza en enero es la cifra del IPC que se va a usar, no la fecha en que a usted le toca.
Regla 3: hay que notificarlo, y de la forma correcta
Acá es donde más propietarios pierden el incremento.
El aviso al arrendatario es obligatorio y debe hacerse antes de que el incremento empiece a regir. Y no vale cualquier medio: debe hacerse por servicio postal autorizado o por el medio que las partes hayan acordado expresamente en el contrato.
La comunicación debe decir dos cosas con claridad:
- El nuevo valor del canon.
- La fecha desde la cual empieza a regir.
Un mensaje de WhatsApp no cumple ese requisito, salvo que el contrato lo haya establecido expresamente como medio de notificación. Y ahí está la trampa: la mayoría de los contratos no dicen nada al respecto, y el propietario asume que con avisar basta.
El incremento que no se notifica bien es un incremento que no existe.
Locales, oficinas y bodegas: otra historia
Este es el punto que más confusión genera, y conviene tenerlo claro.
El tope del IPC aplica solo a vivienda urbana. Los inmuebles comerciales —locales, oficinas, bodegas— no se rigen por la Ley 820 sino por el Código de Comercio y, sobre todo, por lo que las partes hayan pactado en el contrato.
En arriendo comercial el incremento es el que diga el contrato. Puede ser el IPC, puede ser IPC más unos puntos, puede ser un porcentaje fijo. Si el contrato no dice nada, toca acordarlo entre las partes.
Por eso un contrato comercial bien redactado vale tanto: define hoy una discusión que de otro modo se tiene cada año.
La cifra de 5,10% y las tres reglas de este artículo corresponden a la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana. Para locales, oficinas y bodegas manda el contrato.
Los cuatro errores que le cuestan el incremento
- Pasarse del tope. Un incremento por encima del IPC en vivienda urbana no es exigible, y deja al propietario en mala posición si el asunto escala.
- Aplicarlo antes de los doce meses. Aunque el arrendatario acepte al principio, después puede reclamarlo.
- Notificar por el medio equivocado, o no notificar del todo.
- Dejarlo pasar. El más común de todos. El propietario se acuerda tarde, le da pena reclamar retroactivo y deja correr el año. Sobre un canon de $1.600.000, olvidar el incremento un año son casi $980.000 que no vuelven.
Una recomendación práctica
Ponga una alarma en el celular dos meses antes del aniversario de su contrato. No un mes: dos. Le da tiempo de calcular, redactar la comunicación y enviarla por el medio correcto sin afanes.
Y guarde la constancia del envío. El día que alguien discuta el incremento, esa constancia es lo único que importa.
Si prefiere no estar pendiente
El incremento anual, con su cálculo y su notificación en la fecha correcta y por el medio correcto, es parte de lo que hace una administración profesional. No es la tarea más vistosa, pero es de las que más plata deja sobre la mesa cuando se olvida.
Cuéntenos de su inmueble y nos encargamos de que no se le pase ningún año.