Cómo leer un contrato de arrendamiento antes de firmarlo

El día de la firma nadie lee el contrato. Están el arrendador, el asesor, alguien mirando el reloj, y usted con cuatro hojas en la mano sintiendo que preguntar demasiado se ve mal.

Se firma en veinte minutos un documento que va a regir su vivienda durante un año o más.

Este artículo es para que llegue leído. Pida el contrato con anticipación — un arrendador serio se lo manda sin problema. Si se niegan a mandárselo antes, ya sabe algo.

Las ocho cláusulas que sí importan

1. El canon y qué incluye

Debe decir el valor exacto, la fecha de pago y el medio. Y sobre todo: qué está incluido y qué no.

Revise si la cuota de administración va aparte, quién paga los servicios públicos, si el parqueadero está incluido o se cobra por separado y si hay depósito.

Un canon de $1.500.000 con administración incluida es más barato que uno de $1.400.000 sin ella. Compare completo.

2. La duración y la renovación

Cuánto dura y qué pasa cuando se acaba. ¿Se renueva automáticamente? ¿Con qué anticipación hay que avisar si no quiere seguir?

Ese plazo de aviso es importante: si es de tres meses y usted avisa con uno, puede terminar pagando los dos que faltan.

3. El incremento anual

En vivienda urbana el incremento no puede superar el IPC del año anterior, y solo procede una vez cada doce meses. El IPC de 2025 fue de 5,10%, que es el tope para 2026.

Si el contrato dice que el canon sube “un 10% anual” o “lo que determine el arrendador”, eso no se ajusta a lo que la ley permite para vivienda. Vale la pena señalarlo antes de firmar, no después.

4. Terminación anticipada

La más importante para su bolsillo. ¿Qué pasa si le sale trabajo en otra ciudad a los cinco meses?

Busque si hay indemnización, de cuánto y con cuánto aviso. Es de las cláusulas más negociables antes de firmar y de las más caras cuando no se leyó.

5. Reparaciones: quién paga qué

La regla general: las reparaciones locativas —el desgaste del uso diario— son del arrendatario. Las estructurales —lo que hace al inmueble habitable— son del propietario.

Cambiar un bombillo o destapar un sifón es suyo. Un techo que gotea, la instalación eléctrica o el calentador dañado, no.

Desconfíe de las cláusulas que le pasan todas las reparaciones al arrendatario. Y confirme a quién se le avisa y en cuánto tiempo responden.

6. El inventario

Exija que exista y que tenga fotos. Este documento lo protege a usted tanto como al propietario.

Si el inmueble ya tiene una mancha en el piso, una puerta que no cierra o una humedad, que quede registrada antes de que usted entre. De lo contrario, el día que se vaya se la van a cobrar a usted.

Recórralo con el arrendador, no lo firme por WhatsApp.

7. Restricciones de uso

Mascotas, número de personas, si puede trabajar desde el inmueble, si puede subarrendar, si puede hacer cambios.

Si tiene mascota, dígalo antes y que quede escrito. Meterla a escondidas es causal de conflicto y le puede costar el contrato.

8. El respaldo

Si hay codeudor, que sus obligaciones estén claras. Si hay póliza, quién la paga, qué cubre y por cuánto tiempo.

Cláusulas que aparecen y no se sostienen

En contratos bajados de internet uno se encuentra cosas que no son exigibles en vivienda urbana. Si ve alguna de estas, pregunte:

• Que el arrendador puede entrar al inmueble cuando quiera sin avisar.
• Que puede cortar los servicios si usted se atrasa.
• Que puede cambiar la cerradura o sacar sus cosas por mora.
• Incrementos por encima del IPC en vivienda urbana.
• Que usted renuncia a derechos que la ley le reconoce.

Recuperar un inmueble en Colombia es un asunto que se resuelve por vía judicial o por acuerdo, no por mano propia. Un contrato que dice lo contrario está mal hecho, y eso le dice algo sobre quién lo redactó.

Qué sí puede negociar

Más de lo que cree, sobre todo si el inmueble lleva semanas publicado:

• El canon, si lleva tiempo sin arrendarse.
• Quién paga la póliza.
• Arreglos antes de entrar: pintura, un grifo, una chapa. Que quede por escrito con fecha.
• La cláusula de terminación anticipada.
• Permiso para mascota, a veces con depósito adicional.

Negociar no lo hace ver mal. Negociar con respeto y con argumentos lo hace ver como alguien serio.

Antes de firmar, tres cosas

1. Verifique quién le está arrendando. Que sea el propietario o alguien con autorización. Un certificado de tradición reciente lo aclara.
2. Pida copia firmada del contrato y del inventario. No se vaya sin ellos.
3. Guarde todo: contrato, inventario, fotos, recibos de pago. El día que haya discusión, gana quien tenga los papeles.

Si está buscando en Kennedy

Escríbanos y le contamos qué hay disponible en las zonas donde trabajamos. Le mandamos el contrato con anticipación para que lo lea con calma y le resolvemos las dudas antes de la firma, no el día de la firma.

Y si paga cumplido, tenemos plan de beneficios: nos parece que eso debería contar para algo.