Arrendar un local no es lo mismo que arrendar vivienda

Un propietario que ya arrendó un apartamento cree que arrendar un local es lo mismo con otro inmueble. Baja el mismo formato de contrato, le cambia la dirección y firma.

Es el error más caro que se puede cometer con un inmueble comercial, porque no se rigen por la misma ley.

Dos regímenes distintos

La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Todo lo que usted ha oído sobre topes de incremento, causales y plazos de aviso viene de ahí.

Los locales, oficinas y bodegas no entran en esa ley. Se rigen por el Código de Comercio y, sobre todo, por lo que las partes pacten en el contrato.

Esa diferencia lo cambia casi todo.

Qué cambia en la práctica

El incremento del canon

En vivienda urbana hay un techo: el IPC del año anterior. En comercial no existe ese techo: el incremento es el que diga el contrato.

Puede ser el IPC, puede ser IPC más dos o tres puntos, puede ser un porcentaje fijo, puede estar atado a las ventas del negocio. Todo eso es válido si quedó pactado.

Y si el contrato no dice nada, no hay regla que lo salve: toca sentarse a acordarlo cada año, que es exactamente la conversación que uno quiere evitar.

La renovación

El arriendo comercial tiene una lógica distinta a la de vivienda, y hay figuras propias del régimen comercial que conviene entender antes de firmar. El punto práctico: las condiciones de renovación y terminación deben quedar explícitas en el contrato, con plazos y forma de aviso.

Aquí es donde más vale la pena que un abogado revise el documento antes de firmar. No es un gasto, es un seguro.

Las adecuaciones

En vivienda, el arrendatario casi no toca nada. En comercial, el arrendatario necesita intervenir el inmueble: vitrinas, avisos, instalaciones eléctricas, redes de datos, a veces muros.

El contrato tiene que responder cuatro preguntas antes de que empiece la obra:

• ¿Qué adecuaciones se permiten y cuáles necesitan autorización escrita?
• ¿Quién las paga?
• Al terminar el contrato, ¿se quedan o el arrendatario devuelve el inmueble como estaba?
• Si se quedan, ¿hay alguna compensación?

Sin eso escrito, la discusión del último día es garantizada.

El destinatario del inmueble

En comercial importa muchísimo qué actividad se va a desarrollar. No es lo mismo una papelería que un restaurante con cocina a gas, ni una oficina que una bodega con montacargas.

El contrato debe especificar la actividad autorizada. Y usted debe verificar que el uso del suelo del sector la permita, y que el reglamento de propiedad horizontal —si el local está en un conjunto o centro comercial— no la prohíba.

Un local arrendado para una actividad que después resulta no permitida es un problema del que nadie sale bien.

Los servicios y las obligaciones

En comercial suelen entrar en juego cosas que en vivienda no aparecen: impuesto de industria y comercio, avisos y tableros, seguros de responsabilidad civil, mantenimiento de equipos especializados. Todo eso se reparte en el contrato.

El estudio del arrendatario también es otro

En vivienda usted estudia a una persona o a una familia: ingresos, historial, referencias.

En comercial estudia un negocio, y las preguntas cambian:

• ¿Cuánto lleva operando? Un negocio con tres años de historia es otra cosa que uno que abre la semana entrante.
• ¿Cómo le va? Estados financieros, declaración de renta, movimiento bancario.
• ¿Quién responde si el negocio quiebra? Acá el respaldo personal de los socios pesa mucho, porque una sociedad se liquida y el problema queda flotando.
• ¿La actividad es compatible con el inmueble y con los vecinos?

Un emprendimiento nuevo no está descartado, pero exige un respaldo más sólido. La mortalidad de negocios en sus primeros años es alta, y eso es riesgo suyo, no de ellos.

Lo bueno del arriendo comercial

No todo es cuidado. El arriendo comercial tiene ventajas reales frente a vivienda:

• Los contratos tienden a ser más largos. Un negocio que se instala no se quiere mover: le cuesta la clientela.
• El arrendatario cuida el inmueble, porque es su cara ante el cliente.
• El canon suele ser mejor por metro cuadrado.
• El incremento no tiene techo legal, lo que le da margen de negociación.

Un buen arrendatario comercial es de los mejores negocios que puede tener un propietario. El problema es que uno malo también es peor: las adecuaciones a medio hacer y un local vacío en un sector comercial se demoran más en volver a arrendarse.

Dónde están los locales en Kennedy

La localidad tiene corredores comerciales fuertes. Las Américas es de los más consolidados del occidente, y sectores como Alquería combinan vivienda con comercio de barrio, donde hay demanda constante de locales pequeños.

Eso significa que un local bien ubicado en la zona tiene mercado. Pero también que el canon debe fijarse mirando el corredor específico, no el promedio de la localidad.

Si tiene un local, una oficina o una bodega

Administramos los cuatro tipos de inmueble, y con contrato distinto para cada uno, porque no se rigen igual.

Cuéntenos qué tiene y le decimos qué canon puede pedir y cómo debería quedar armado el contrato para su caso.